相続税は、相続や遺贈によって取得した財産及び相続時精算課税の適用を受けて贈与により取得した財産の価額の合計額(債務などの金額を控除し、相続開始前3年以内の贈与財産の価額を加算します。)が基礎控除額を超える場合にその超える部分(課税遺産総額)に対して、課税されます。
POINT.1
変動出来る数値は財産評価額、つまり【物件評価額】－負債のみであることが重要である。
財産評価額を下げる為の相続税対策の投資は多数あるが、一時的な相続税対策は出来るが、負債が残る事がデメリットでもある。 投資する際はしっかりと負債（投資）の回収も視野に入れることが重要である。
POINT.2
物件評価額を下げる（投資／負債）・・・税率が下がる
投資効果の高く明確な投資が必要で、
投資後の収支計画を考えて投資する必要がある。
リノベーション投資による相続税の節税対策
老朽化物件のリノベーションをおこなうことは、相続税の節税にも繋がります。相続発生前に実施することで、工事に要した費用分だけ相続財産が減ることになるからです。
大規模なリノベーションをおこなったとしても、それによって固定資産税評価額があがるということは、通常はありません。
築年数が古く、固定資産税評価額が500万円しかないマンションのリノベーションに数千万をかけたとしても、評価額は500万円のままです。
大型リノベーションにより現実の不動産の資産価値が上がったとしても、一般的には税法上の評価額には反映されないのです。
相続のタイミングによる金額の差
もし、リノベーションに3,000万円使えば、その分ダイレクトに相続税評価額が減り、税額も低くなります。
逆に自宅や賃貸住宅を相続した人が、相続発生後に自分でリノベーションするとなると、相続税を払った残りからリノベーション費用を捻出することになります。リノベーション費用を相続発生の前に払うか後に払うかで、手元に残る金額にとても大きな差が出る場合がありますので注意が必要です。
賃貸住宅のリフォームやリノベーションの代金は減価償却の対象として、何年かに分けて経費で落とすことができます。
それを考えるとリノベーションに限らず、いずれ必要になることが分かっている修繕やリフォームであれば、被相続人が健在のうちに済ませておくほうがお得だといえます。